Donner congé à son locataire : motifs, délais, formes

Alors qu'un locataire peut quitter un logement librement, sans avoir à justifier d'un motif, un bailleur ne dispose d'aucune liberté équivalente pour mettre fin à un bail. La loi encadre strictement les situations qui l'y autorisent, et le non-respect de ce formalisme rend le congé purement et simplement inopposable.

Les trois seuls motifs autorisés

La reprise pour habiter, quand le bailleur souhaite occuper lui-même le logement, ou le mettre à disposition de son conjoint, partenaire, ou d'un proche parent : les liens éligibles étant précisément définis par la loi.

La vente du logement, avec l'obligation corrélative de proposer en priorité l'achat au locataire en place, avant tout tiers : un mécanisme détaillé dans notre guide Congé pour vente et droit de préemption.

Un motif légitime et sérieux, notamment un manquement grave du locataire à ses obligations (impayés répétés, troubles de voisinage caractérisés) apprécié au cas par cas et, en cas de contestation, tranché par un juge.

En dehors de ces trois motifs, aucun congé donné par un bailleur n'est valable, quelle que soit la raison invoquée, y compris une simple volonté de changer de locataire sans autre justification.

Le délai de préavis, plus long que celui du locataire

Le congé donné par le bailleur obéit à un délai de préavis plus exigeant que celui applicable au locataire : généralement six mois avant l'échéance du bail pour une location nue, trois mois pour un meublé. Ce délai plus long s'explique par la nécessité de laisser au locataire un temps suffisant pour organiser son propre relogement.

La forme du congé, rigoureusement encadrée

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un simple e-mail ou une annonce verbale n'ont aucune valeur pour ce type de notification, quel que soit le motif invoqué.

Le courrier doit préciser explicitement le motif du congé, et, selon le motif retenu, certaines mentions complémentaires obligatoires : l'identité du bénéficiaire en cas de reprise pour habiter, le prix et les conditions de vente en cas de congé pour vente.

Un exemple de calendrier

Bail nu arrivant à échéance le 30 juin. Pour un congé pour reprise, le bailleur doit notifier au plus tard le 31 décembre précédent, respectant ainsi les six mois de préavis exigés. Un congé notifié après cette date, même de quelques jours, s'expose à être jugé tardif et sans effet sur l'échéance visée : le bail se reconduisant alors automatiquement pour une nouvelle période complète.

Le cas d'un motif de reprise contesté par le locataire

Un locataire qui suspecte un congé pour reprise fictif (destiné en réalité à relouer le bien à un tiers, à un loyer plus élevé) peut contester ce congé devant le tribunal. Un bailleur qui ne concrétise pas la reprise annoncée, sans justification sérieuse, s'expose à des dommages et intérêts, voire à une action en nullité du congé lui-même.

Que faire une fois le congé valablement délivré

Une fois le délai de préavis écoulé sans contestation, le locataire doit libérer les lieux à l'échéance prévue. L'état des lieux de sortie, le calcul du dernier loyer et la restitution du dépôt de garantie suivent alors la procédure habituelle décrite dans notre guide général sur l'entrée et la sortie du locataire.

Le cas où le locataire refuse de quitter les lieux

Un congé valablement délivré, dans les formes et délais requis, n'entraîne pas automatiquement le départ physique du locataire à l'échéance. Si celui-ci se maintient dans les lieux sans titre, le bailleur doit engager une procédure judiciaire pour obtenir son expulsion : une démarche qui prend généralement plusieurs mois, période pendant laquelle le locataire reste redevable d'une indemnité d'occupation, généralement équivalente au montant du loyer précédent.

Anticiper le motif dès la signature du bail

Un bailleur qui envisage, dès la signature, une reprise future pour un usage personnel (installation d'un enfant, projet de résidence principale à moyen terme) a intérêt à en tenir compte dans son choix de durée de bail et dans la communication avec son locataire, plutôt que de découvrir, plusieurs années plus tard, la rigidité du délai de six mois imposé pour ce type de congé.